도시형생활주택

순수 실내면적만으로 표기

발코니 있어 실제공간 넓어

20㎡ 이상은 유주택자 간주


오피스텔

공용+공급면적으로 표기

전매제한·DTI규제 예외

취등록세 4.6%·부가세 10%



#동아건설이 최근 서울 용산 문배동에서 공급했던 ‘프라임팰리스’ 소형주택을 분양 받으려던 김 모씨는 분양판촉용 브로슈어를 살펴보다 어리둥절했다.

염두에 뒀던 도시형생활주택 13㎡의 분양가(1억 6000여만원)가 오피스텔 37㎡형과 동일했기 때문. 해당 공급업체에 문의해보니 통상적으로 도시형생활주택은 전용면적을, 오피스텔은 계약면적을 표기법으로 택한다는 설명이 돌아왔다.

전용면적은 각 가구가 실제 사용하는 순수 실내면적이며, 계약면적은 공급면적(전용면적+ 계단복도 등 다른 거주자와 함께 사용하는 주거공용면적)에 관리실, 주차장, 기계실 등 ‘기타 공용면적’을 합친 공간이다.

도시형생활주택과 오피스텔을 섞어 짓는 ‘짬짜면식’ 신축이 증가하면서 입지여건, 평형에서 커뮤니티시설까지 빼닮은 임대상품이 속속 등장하고 있다. 특히 한 건물 내에서 동시에 분양하는 경우, 3.3㎡당 분양가까지 비슷한 경우가 많다. 이처럼 얼핏보면 ‘쌍둥이’ 상품이지만, 세금 등에서 큰 차이를 보이기 때문에 분양 희망자는 꼼꼼히 따져보는 것이 중요하다.

오피스텔 100실과 원룸형 도시형 생활주택 83가구가 동거형태로 입주하는 동아건설의 ‘프라임팰리스’

우선 법상 용도구분이 확연히 다르다. 오피스텔은 건축법상 업무시설에 속한다. 이에 분양을 받아도 무주택 청약자격을 유지할 수 있고, 전매제한과 재당첨 등 주택에 적용되는 규제를 받지 않는다는 장점이 있다. 총부채상환비율(DTI)규제도 없다. 다만, 업무용이 아닌 주거용으로 사용할 시에는 주택으로 간주해 향후 매도 시 양도세가 부과된다. 또 업무용, 주거용 관계없이 취등록세로 매입가의 4.6%를 내야한다. 부가가치세도 건물분 가격의 10%가 부과된다.

도시형 생활주택은 주택법을 따른다. 때문에 기존 1주택자가 도시형 생활주택을 매입 때에는 1가구 2주택자로 간주, 양도세가 중과된다. 다만, 전용 20㎡ 이하의 소유자는 주택 청약시 무주택자로 간주된다. 임대사업자로 등록할 경우 전용 60㎡의 취등록세가 면제되며 공시가격이 1억원 미만일 경우에는 양도세 중과대상에서 제외된다.

또 도시형생활주택은 주거서비스면적(발코니)이 추가된다. 김 씨의 경우도 전용 13㎡ 도시형생활주택에 들어가는 발코니면적(6㎡ 남짓)을 더해져 계약면적 37㎡형의 오피스텔 상품보다 더 넓은 실생활공간을 확보할 수 있게 된다.

주차장 설치기준도 차이가 난다. 원룸형 도시형생활주택은 60~120㎡당 1대이며, 오피스텔은 0.5~0.8가구당 1대다. 양지영 내집마련정보사 팀장은 “전세난, 소형주택 공급 부족 등으로 당분간은 그 대안상품인 오피스텔과 도시형 생활주택의 인기가 지속될 것으로 보인다”며 “특히 도시형 생활주택은 이제 시작단계인 아직 검증받지 않은 상품이라는 점은 감안해야 한다”고 조언했다.

김민현 기자/kies@heraldcorp.com