집짓기 전 사전조사는 땅 구하기 전 사전조사와 다소 중첩될 수 있다. 토목공사와 주택 시공이 별개로 이뤄지는 경우 건축주는 토목공사에 필요한 중장비 조달이 용이한지를 파악해야 한다. 만약 해당 지역에서 골프장, 도로건설 등 개발사업이 진행되고 있을 경우 중장비 일정 맞추기에 애를 먹게 된다. 주로 집을 짓는 봄과 가을은 중장비 수요도 많기에 용역비가 비싸다. 정화조나 오폐수 배관 공사도 마찬가지다. 지하수를 파야 할 경우 미리 동네 이장이나 어르신들에게 물어 예전에 샘물이나 우물이 있던 자리가 어디인지 등을 파악해 둘 필요가 있다. 물론 지하수 공사는 깊이 100m 이상 파들어 가는 ‘대공’의 경우 필요한 양의 물을 얻을 수 있고 음용수 합격 판정을 받는 조건으로 계약을 한다. 대략 비용은 지역별, 업체별로 다르지만 600만~900만 원대이다. 하지만 여러 번 시추를 했는데도 물이 나오지 않으면 지하수업자와 공사비를 놓고 갈등이 빚어질 수 있다. 가급적 한두 번 만에 물이 나올 수 있도록 물과 관련된 정보를 공유할 필요가 있다. 집 공사는 장마철을 피해 그 전이나 후에 공사를 시작해 끝마치는 게 좋다.
펜션이나 음식점을 개발하는 경우는 과연 수익성을 보장할 수 있는지 사전에 시장조사 및 수익률 분석이 필수다. 펜션이나 음식점을 짓는다면, 대부분의 건축업자들은 최대한의 연면적을 건축하도록 권한다. 건축비가 많이 나와야 자신들의 이익도 많아지기 때문이다. 심지어 은행대출을 한도까지 받아서 크고 멋지게 지어야 손님이 많이 찾아오고 임대도 잘나간다고 부추긴다. 하지만 무리하게 은행 대출을 받아 지었는데 완공 후 영업이 잘 안된다면 건축주는 매우 힘든 상황에 빠질 수 있다. 실제 무리해서 펜션이나 음식점을 낸 뒤 장사가 잘 안 돼 결국 경매처분을 당하는 사례를 주변에서 어렵지 않게 볼 수 있다.
펜션과 음식점을 개발하기 위해 임야 전용을 할 때에는 최대한 많은 면적을 전용하는 게 좋다. 주차장이 넓어야 손님 맞기가 편하고, 나중에 매각할 때도 대지로 매각하는 것이 임야로 매각하는 것보다 가격을 높게 받을 수 있기 때문이다. 또한 추가 증축 때 산지전용절차를 생략하기 위한 방편이기도 하다.
농지나 임야를 개발하기로 했다면, 먼저 인허가 과정을 대행해 줄 토목측량회사와 건축설계사무소를 결정한다. 산지나 농지전용 허가를 거쳐 건축허가를 받아야 하는데, 물론 대지라면 이 과정을 생략하고 바로 건축허가 절차를 밟는다.
인허가 대행업체는 두 가지로 나뉜다. 보통 일반인들이 전원주택을 짓기 위해 설계사무소를 찾아 상담을 하면 일괄 처리방식으로 인허가를 대행해준다. 하지만 세부적으로 들여다보면, 건축설계사무소에서는 건축허가(신고) 절차를 대행하고, 농지·산지전용 인허가 절차는 토목회사에서 대행한다. 같은 사무실에 두개의 회사가 함께 영업을 하는 곳도 있고, 건축설계사무소에서 토목회사에 하청을 주기도 한다.
이 때 지인이나 면식이 있는 중개업자를 통해 토목 및 설계 사무소를 선택할 수 도 있고, 아니면 여러 업체의 견적을 받아본 뒤 결정할 수도 있다.
(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 컨설턴트)
